Често задавани въпроси

Често задавани въпроси

Какви са стъпките по закупуване на жилище?

В резюме, стъпките по закупуване на имот, са следните:

На първо място, решете кое е важно за Вас и поставете изискванията си към бъдещото ви жилище в списък. Обсъдете списъка с Вашия брокер, изяснете кои аспекти на имота са с приоритет, както и с какво бихте могли да направите компромис. Започнете огледите и изчакайте да намерите него – Вашия имот. Когато намерите желаното жилище, влезте, с посредничеството на Вашия брокер, в преговори за цена и параметри на сделката – той знае как да направи това, стъпка по стъпка и да получи за Вас най-изгодни условия. Когато постигнете задоволителен резултат, побързайте да си гарантирате, че няма да Ви изпревари друг купувач и търсенето ви да започне отначало… Това може да направите чрез подписване на т.нар. “Стоп капаро” или “Депозитно споразумение”. Този документ може да бъде подписан между двете страни, когато се споразумеят за:

  • цена на имота
  • срокове за подписване на предварителен договор
  • подялба на разходите по прехвърляне

В депозитното споразумение, освен горните няколко договорни въпроса, се регламентира това, че Купувачът депозира сума, най-често 1000 евро (или по-висока за по-скъпи имоти), по споразумение, за срок от една до няколко седмици, като заявка за намерението си да придобие имота. В замяна на това, Продавачът спира реклама, огледи и преговори с трети лица за имота, за същия срок. Сумата най-често се предоставя в брой и се връща по същия начин, когато страните сключат предварителния договор. Текстът на това споразумение е реципрочен и до голяма степен стандартизиран, подготвя го Вашият брокер.

В тази седмица или няколко, които сте договорили в Депозитното споразумение с другата страна, се подготвя текстът на Предварителния договор. Това е детайлен договор, в повечето случаи – един от най-важните документи за Вашата покупка. В него се описват всички детайли по сделката, договорени между страните, както и всякакви специфики по собствеността на конкретния имот. Обикновено текстът е тежък, става дума за документ в обем от често 10 страници, в който се описват и всички механизми и санкции, които следват при разваляне на договора, по някоя от възможните причини. Следва договорът да бъде реципрочен, удовлетворяващ интересите на двете страни. Обикновено бива изготвен от брокера на Купувача, понякога се препоръчва и консултация с адвокат. Регламентират се последващите задължения на двете страни, включително какви документи се изискват от страна на Продавача за предстоящата сделка. Тук финансовата тежест е съществена, защото при подписване на предварителен договор, Купувачът превежда 10% от цената на имота на Продавача. Това е и моментът, в който се заплаща комисионната за брокерска услуга, тъй като в този момент ангажиментът на посредника да свърже две страни, в договорни отношения по покупко-продажбата на избран имот, е налице.

Най-често предварителен договор се сключва със срок за нотариално изповядване на сделката до около месец, а когато покупката е с кредит, стандартно за 45 дни до два месеца. Този срок дава възможност на всяка от страните да подготви своята част от документите/средствата по сделката и след като двете страни са готови с всички свои ангажименти по договора, следва фактическата продажба. Това е изповядването пред Нотариус на сделка за покупко-продажба или иначе казано подписване на Нотариален акт, с който собствеността на имота преминава от Продавача у Купувача и се извършва/регламентира заплащането на останалите 90% от сумата по сделката. Нотариус по сделките традиционно се избира от страната на Купувача, тук отново Вашият брокер ще Ви посъветва и макар да е получил вече своете възнаграждение, да Ви съпроводи по целия път, включително и при финалната стъпка от една покупка, а именно предаването на владение или т.нар. Въвод във владение, за който се подписва протокол, изготвен от Вашия брокер – това е моментът, в който Продавачът е получил цялата сума по сделката (ако се купува с кредит, е в по-късен момент след Нотариалната сделка и нейното вписване) и Купувачът получава така мечтания ключ и започва да владее имота като нов собственик. Честито! 🙂

Това е един доста кратък разказ на целия процес. Вашият брокер ще извърви пътя до Вас, от търсенето и избора, с компетентните си съвети, през различните стъпки на преговорния и договорните процеси и на всеки един етап ще Ви предостави по-подробна информация за конкретния случай, вид строителство, документална специфика, специфика на Продавачи и Купувач/и, с или без банково финансиране и пр. Доверете му се, той прави това всеки ден, а когато прецени, че специфичният казус налага съдействие от адвокат, (когато предварителната нотариална проверка му се стори недостатъчна) ще Ви препоръча допълнителна юридическа услуга от тесни специалисти, които да минимизират рисковете за Вас.

Защо да ползвам услугите на Агенция, когато търся жилище за покупка или продавам имот?

На първо място, не спестявате пари, когато решите да търсите жилище сам/а.

Брокерското възнаграждение ще заплатите на Вашия представляващ брокер, на договорена предварително цена, за извършени от него/нея услуги, да извърви целия път с Вас, да Ви съветва и предостави експертните си знания и преценка, да бъде Вашият представител…. или на брокера, продаващ имота, който ще представлява на бъдещата сделка и двете страни. Сумата е една и съща и традиционно представлява 3% от реално договорената между страните цена на имота, без ДДС.

Пишем горното, просто за да стане ясно какво спестяваме – спестяваме си експертиза, пари не.

Позовавайки се на резюмето от информационната кампания на НСНИ, националната браншова организация, ето поне 6 причини да изберете професионално обслужване:

1. РЕАЛНАТА ПРЕЦЕНКА И ВАШАТА ЕМОЦИЯ

Вие сте обвързани емоционално с имота, който предлагате/харесате и това Ви ограничава да оцените неговите реални предимства и недостатъци

2. ОПИТЪТ НА АГЕНЦИЯТА И ВАШИЯТ ЧАСТЕН СЛУЧАЙ

За Агенцията за недвижими имоти търговията с имоти е ежедневие с много казуси, срещи с различни хора, разнообразие от предложения, предизвикателства и решения – за Вас е само Вашият случай

3. ПРОФЕСИОНАЛИЗМЪТ И ВАШАТА ЛИЧНА ПРЕДСТАВА

Вие търсите или предлагате имот и определяте условията на сделката на базата на Вашата персонална представа и нужда и усещане за пазара – Агенцията за недвижими имоти стъпва на базата на пазарен опит и реални казуси, до които потребителят има ограничен достъп

4. ПРОФЕСИОНАЛНИ МРЕЖИ И ВАЖНА ИНФОРМАЦИЯ

Агенциите за недвижими имоти имат достъп до затворени професионални мрежи и професионалистите в тях могат да намерят по-бързо и качествено имота за Вас. Няма да разберем какво пропускаме, когато купуваме имот, базирайки се само на имотните портали и личната ни преценка, идеалният имот може би съществува и беше продаден вчера на някой щастливец, чийто посредник го чака и търси, още преди да започне реклама за него

5. КОМПЛЕКСНО ОБСЛУЖВАНЕ

Агенция за недвижими имоти ДЕФ Сълюшънс предлага комплексно обслужване – от съдействието при финансиране, през юридически становища, експертни оценки, ремонтни или довършителни дейности и интериорен дизайн.

Когато купувате или продаваме заедно, ние Ви съпровождаме през целия процес, определяме заедно маркетингова стратегия, предпазваме Ви от ненужни рискове и Ви партнираме при подписване на съпътстващите документи

6. ДОВЕРИЕ, СИГУРНОСТ И КОНФИДЕНЦИАЛНОСТ

Агенцията за недвижими имоти е институция, а брокерите и агентите в нея – доверени съветници. За тях е професионален дълг да отстояват Вашите интереси, да пазят конфиденциално персоналната Ви информация, да постигнат най-добрите за Вас условия по една сделка, да Ви помогнат да спечелите и реализирате целите си. За Агенцията за недвижими имоти е важно Вие да останете доволни, за да я препоръчате на други клиенти.

Какви са спецификите, когато покупката е с кредит? Какво да направим първо?

На първо място, преди да започнем огледи и търсене на имот на пазара, можем да се свържем с доверена Агенция за недвижими имоти. Там ще ни посъветват да минем първо предварително одобрение за кредит, ще ни препоръчат и помогнат при избор на банкова услуга.

Когато преминем през предварително одобрение за кредит, ще знаем какъв е нашият бюджет! Без този параметър, няма как да пристъпим напред. При вече определен бюджет, след консултация с нашия брокер, ще достигнем и сумата, която ни остава за имот – след заплащане на разходите по сделката, евентуалните довършителни работи и прочие.

Това вече е сумата, с която разполагаме, за търсене на имот.

След като намерим подходящото жилище, редно е да преминем през експертна оценка на конкретния имот, с която да стане ясно на 100% дали избраното финансиране ще ни е достатъчно. Това можем да направим между депозитното споразумение и предварителен договор или според друга договорка с Продавача, но при всяко положение, преди да сме заплатили сериозна сума пари за задатък – тук отново ще се доверим на преценката на нашия брокер или агент – как да подходим в конкретната ситуация.

Какви суми ни трябват на всеки етап от покупката на жилище с акт 16 / старо строителство?

Първото плащане при покупка на имот, което следва да направим, е т.нар. “стоп капаро” или депозит. Това е сума между 1000 и 4000 евро (според сумата на имота, за който депозираме, но средно 1000 евро за всеки 100 хиляди евро цена). То се заплаща, най-често в брой, при избора на имот, когато се договорят основните параметри – цени и срокове. Повече за смисъла на депозитното споразумение вижте в точка 1., където описваме стъпките по покупка на имот.

Второто плащане е седмица по-късно, когато подпишем предварителен договор, тогава следва да платим по банка, задатък или иначе казано капаро в размер на 10% от стойността на имота (освен ако не се договори друг % изрично). Тогава получаваме обратно депозита от първото плащане. Тези 10% са част от договорената цена на имота. В същия ден заплащаме и брокерската комисионна, най-често в размер 3-6% към Агенцията за недвижими имоти, с която имаме договор (която търси за нас имот или която предлага на пазара имота, който сме избрали от нейна реклама).

В деня на сделката при Нотариус имаме няколко опции по заплащане на останалите 90% – ако са с лични средства – заплащат се непосредствено преди сделката по регламентиран в предварителния договор ред – по доверителна сметка на Нотариуса, по друг вид специална сметка или просто на Продавача.

В същия момент заплащаме и всички нотариални такси и такси по вписване, както и местен данък за придобиване на имот. Всички те са на стойност средно около 4,1% върху стойността на избрания имот и се заплащат в брой на Нотариуса или по банков път на посочение от служител в кантората сметки – съответно община, Агенция по Вписване и прочие. Възможно е част от тези общо 4,1% да поеме Продавачът (все по-рядко явление), това е регламентирано още в първото подписано помежду Ви споразумение – депозитното.

Ако част от сумата по сделката ни се финансира от банка, в деня на покупката при Нотариус, веднага след сделката, с която ставаме собственици, следва да изповядаме ипотека – законна или договорна, с която да ипотекираме новопридобития имот в полза на финансиращата институция. За ипотеката се заплаща следваща такса – нотариална и за вписване, според вида на ипотеката – следва да уточните таксите с Вашия банкер и/или брокер. Отделно от таксите по ипотеката, кредитът е свързан с други плащания – такси за разглеждане, отпускане, усвояване, застраховки живот и за имота и др. такси и комисионни, които следва да Ви бъдат разяснение от Вашия кредитен консултант.

След като прехвърлителната сделка и ипотеката бъдат вписани в служба по Вписванията, обикновено за седмица или две, пакет с документи се придвижва от Нотариалната кантора до Вашата банка и следва да усвоите предоставения Ви кредит, да заплатите сумата от кредита на Продавача и когато той получи цялата сума по сделката, да получите ключа за имота. Честито!

Какво да изберем – старо или ново строителство? Какви са разликите?

Разбира се, няма еднозначен отговор на този въпрос, зависи от Вашите приоритети. Тук можем само да посочим някои от основните разлики, а на Вас и Вашия брокер остава да поговорите конкретно и да претеглите всички плюсове във Вашия частен случай.

Долните примери касаят столицата, където основно оперира нашата Агенция за недвижими имоти.

Когато говорим за локацията на имота, а тя е основният критерий, по който започва всяко търсене, то тя предполага, заедно с бюджета, какъв вид строителство ще търсим. Доста оптимистично е да се надяваме на ново строителство на “Попа” например. Или просто твърде скъпо. Ако става дума, обаче, за т.нар. нови квартали, като Манастирски ливади, Кръстова вада и пр., те също носят своя вид строителство и то най-често е ново – в строеж, на зелено или с акт 16 (Удостоверение за ползване).

В общия случай все пак, в дадения квартал, имаме избор – старо или ново строителство. Ето какво трябва да знаем.

  • за новото строителство се използват, най-често, съвременни и добри изолационни материали, но понякога доброто старо строителство има чудесни изолационни характеристики, или пък договорената цена на м2, може да Ви позволи поставянето на нова изолация
  • за старото строителство са характерни по-големи помещения, особено за спалните
  • при новото строителство най-често кухненският бокс е част от дневната – функционално това се харесва от повечето потребители, само трябва да се има пред вид общият обем да е достатъчен
  • за старото строителство, особено от по-стари години, са характерни високи тавани и голям обем на помещенията, в новото строителство това се счита за лукс
  • при новото строителство се начислява ДДС, внимавайте, понякога той не е обявен в цената, за старо строителство, над 5 години, не се начислява ДДС
  • в новото строителство често имате предвидена някаква опция за паркиране
  • в старото строителство винаги имате мазе, а понякога и таван с допълнително място за съхранение, чиито квадратури са извън ценообразуването
  • в новото строителство цената на квадрат изглежда измамно ниска, в сравнение със старото, защото в общата квадратура присъстват балкони, тераси и общи части, които при някои строители са скандално много квадрати, а понякога и мазе
  • при старото строителство най-често получавате повече квадрати, в зависимост от годината на строеж, често дори балконите не са включени в квадратурата по нотариален акт. Последното пък може да е проблем, когато минавате през експертна оценка – там старото строителство е ощетено, защото се вземат пред вид чувствително по-малко квадрати, а цената, която се постига при оценката се умножава на м2 – това предопределя по-нисък % на банково финансиране при сделките старо строителство
  • и в двата случая, оценете внимателно колко средства са Ви нужни, за да довършите и обзаведете имота до състояние за живеене, вижте точка 6.
  • има още много фактори – като озеленяване, паркиране, транспортна осигуреност, магазини и училища, които да повлияят при избора Ви, разбира се, посъветвайте се със специалист и/или с хора от квартала, макар и всички да са субективни, важно е в крайна сметка Вашето усещане на място

Колко ще ми струва да довърша жилище от етап “шпакловка и замазка”, това същото ли е като “по БДС”? И колко ще ми струва да ремонтирам жилище старо строителство, което е “за цялостен ремонт”?

Често, когато сравняваме цените на обзаведено жилище и ново, на шпакловка и замазка, клиентите ни не са сигурни как да оценят довършителните работи и обзавеждането, което готовият до ключ имот им предлага. Разбира се, трудно можем да поставим под един знаменател различните класове обзавеждане и материали, с които да се довърши един апартамент. И все пак, сигурното е едно, има граници, в които тези разходи се движат, или поне долна граница има 🙂

Нелепи и неоснователни са твърденията “остави си 10 хиляди лева за ремонт” или “на това му сложи 15 хиляди лева отгоре и ще стане като ново”. Сметките, от нашия дългогодишен опит в интериорен дизайн и довършителни работи, показват, че за да сравним обзаведен и напълно довършен средностатистически апартамент около 90 кв.м. ЗП, с подобен на шпакловка и замазка, разликата следва да е поне 30 хиляди евро. Това би включило отоплителна система и уреди, готова баня/бани, кухня с електроуреди, някакво обзавеждане… Това са реалистичните цифри. Или иначе казано, ако бюджетът Ви е 130 хиляди евро, следва да гледате имоти на ШЗ на цени около 93-94 хиляди евро цена с ДДС, върху нея да начислим разходите по придобиване и прехвърляне, както и минимална цена за довършване и обзавеждане, до някаква степен, далеч от лукса.

И да, “на тапа”, ШЗ или “по БДС” са еднакви понятия, които в нашия сектор означават, че тепърва Ви предстоят разходи за материали – настилки, плочки за баня, санитарен фаянс, интериорни врати, осветителни тела, майстори и още много много други, преди изобщо да говорим за мебели…

Ако сравним аналогично ниво на лукс, което да се постигне при старо строителство “за изтърбушване”, добре е да добавим още 10-15 хиляди евро, заради нужните подобрения – премахване на стени, шпакловки и замазки, нови ел. и ВиК, дограма, труд… Но пък помним, че там квадратурите са други, както и локациите.

Иначе казано, готовият имот “до ключ” или дори с обзавеждане следва да бъде разглеждан с едно ценово предимство от поне 30 – 45 хиляди евро (според класа на мебелите и материалите), спрямо подобен имот, който е за ремонт или на ШЗ. Често продавачите на вторичния пазар не могат да оценят или просто не са водили сметка за всичко, което са вложили в имота и когато бюджетът Ви е ограничен, тези направени вече подобрения ще облекчат портфейла Ви значително и са Ваш най-добър избор.

Ние сме на линия да Ви посъветваме с експертна информация по всички тези и още много въпроси, както и да изпълним всичко това вместо Вас, без нерви по майстори и много загубено лично и служебно време 🙂

Доверете ни се, в ДЕФС правим интериори, в които СЕ ЖИВЕЕ!